Объем вложений в недвижимость России по итогам I квартала 2026 года составил 169,5 млрд руб., средний размер сделки достиг 3,4 млрд руб. Несмотря на снижение на 8% год к году, результат остается одним из наиболее высоких для первых кварталов за последние годы: рынок сохраняет высокую активность за счет крупных точечных сделок с качественными активами.
- Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I квартала 2026 года составил 169,5 млрд руб., что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года. При этом инвестиционная активность сохраняется на высоком уровне: показатель I квартала 2026 года уступает только рекордному началу 2025 года за период наблюдений с 2015 года. При этом средний размер инвестиционной сделки достиг 3,4 млрд руб., что отражает высокую концентрацию капитала вокруг ограниченного числа качественных активов. Рынок поддерживают крупные точечные сделки с объектами, обладающими устойчивым денежным потоком и сильным составом арендаторов.
- Главная особенность начала года – изменение структуры спроса. Инвесторы стали более избирательными: в центре их внимания оказались активы с понятным денежным потоком, сильными арендаторами, ликвидной локацией и прогнозируемой стратегией выхода. На этом фоне доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости выросла до 77%, тогда как доля площадок под девелопмент снизилась до 23% против 28% по итогам 2025 года и 27% в I квартале прошлого года.
- Лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость: на нее пришлось 46% всех вложений, или 78,5 млрд руб. Однако такой результат не свидетельствует о массовом возвращении интереса ко всему сегменту торговых центров. Динамику сформировали прежде всего несколько крупных сделок с качественными объектами, включая приобретение ТК «Метрополис» в Москве, а также торговых центров «Аура» в Ярославле и Сургуте.
- В сегменте площадок под девелопмент объем инвестиций составил 38,9 млрд руб., или 23% общего объема вложений. Абсолютный показатель снизился на 22% год к году. В структуре сделок по назначению проектов преобладали площадки под жилое строительство и многофункциональные комплексы – 68% объема сегмента.
- Далее идет складская недвижимость с долей 12%, или 19,5 млрд руб. Снижение активности в сегменте связано с корректировкой арендных ожиданий и ограниченным числом объектов, соответствующих требованиям крупных инвесторов. При этом складская недвижимость осталась ключевым направлением для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости: совокупный объем сделок с участием ЗПИФН в I квартале 2026 года составил 16,2 млрд руб.
- Офисный сегмент по итогам квартала временно уступил позиции лидера прошлых лет: объем вложений составил 12,3 млрд руб., или 7% общего объема инвестиций против 47% годом ранее. Это связано прежде всего с отсутствием крупных офисных сделок в отчетном периоде, а не со снижением долгосрочного интереса к качественным офисным активам.
- Заметным изменением стала и трансформация профиля покупателей. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% против 18% годом ранее. Доля девелоперов составила 36%, тогда как доля конечных пользователей сократилась с 53% до 6%. Это показывает, что рынок все больше формируется профессиональным и финансовым капиталом, а не компаниями, приобретающими недвижимость преимущественно для собственного использования.
- Еще один важный структурный сдвиг – рост роли регионов. На Москву традиционно пришлась основная часть инвестиций – 64%, или 109,6 млрд руб. Однако доля региональных сделок увеличилась до 19% против 1% в I квартале 2025 года. Этот рост был обеспечен крупными приобретениями торговых и складских объектов за пределами столичного рынка. Доля Санкт-Петербурга составила 17%, или 28,4 млрд руб.
Станислав Бибик, партнер NF GROUP:
«Итоги I квартала показывают, что инвестиционный рынок недвижимости не стал менее активным – он стал более адаптивным к текущим рыночным реалиям и вызовам. Капитал сегодня выбирает не “перспективный сегмент недвижимости”, а конкретный актив с устойчивой экономической моделью, арендным потоком и доходом, а также ограниченными рисками.
Именно поэтому рост доли торговой недвижимости нельзя трактовать как разворот рынка в сторону торговых центров: инвесторы готовы рассматривать только качественные объекты в хорошей локации, с устойчивой экономической моделью и ограниченными рисками.
Такая же логика распространяется и на другие сегменты. На фоне высокой стоимости финансирования выигрывают активы, способные сохранять стоимость и генерировать доход в более сложной макроэкономической среде».
- По оценке NF Group в I квартале 2026 года средние ставки капитализации по объектам коммерческой недвижимости Московского региона составили 11–12% для офисной недвижимости, 11,5–12,5% для складской, 12–13,5% для торговой и 9,5–10,5% для гостиничной недвижимости. При этом фактические показатели могут существенно отличаться в зависимости от качества объекта, структуры арендаторов, локации и устойчивости денежного потока.
