Осень 2026 года объем качественной коммерческой недвижимости в России встретил ростом, однако инвестиционная активность и объем складских сделок снижаются. Одновременно бизнес все чаще работает с меньшими площадями, а девелоперы осторожнее подходят к запуску новых проектов. Такие разнонаправленные тенденции фиксируют IBC Real Estate, Core.XP и Bright Rich | Corfac International.
Площадей становится больше
По данным IBC Real Estate, суммарная площадь качественной коммерческой недвижимости в России по итогам первого полугодия 2026 года достигла 148,3 млн кв. м. За десять лет показатель вырос на 59%. Главным сегментом остаются склады: на них приходится 54% всего объема, или 80,3 млн кв. м, против 40 млн кв. м и 43% в 2016 году.
Причем складской рынок все заметнее выходит за пределы столичной агломерации. В 2016–2026 годах объем складской недвижимости в Москве и Московской области увеличился на 84%, а в регионах — на 118%. В IBC Real Estate связывают эту динамику в том числе с региональной экспансией крупных многоканальных ритейлеров и онлайн-операторов.
Торговая недвижимость за тот же период выросла на 24,8%, до 27,1 млн кв. м, но ее доля в общей структуре рынка сократилась до 18%. В компании связывают это с замедлением строительства качественных объектов, смещением фокуса с крупных форматов на небольшие районные ТЦ, а также с развитием онлайн-торговли.
Еще один заметный сегмент — гостиничный. Его объем достиг 9,5 млн кв. м, прибавив за десять лет 37,7%; по оценке IBC, гостиничная недвижимость развивается достаточно равномерно в Москве и регионах.
«Последние несколько лет показали, что российский рынок коммерческой недвижимости способен адаптироваться к различным вызовам и находить новые точки роста», — говорит генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. По его словам, сейчас особенно активно развивается складская и гостиничная инфраструктура в регионах.
Деньги в коммерческий сегмент идут медленнее
Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам девяти месяцев 2026 года, по предварительной оценке Core.XP, превысит 600 млрд руб. против 679 млрд руб. за аналогичный период прошлого года. В коммерческую недвижимость будет вложено 421,3 млрд руб., что на 25% меньше год к году.
Снижение затронуло основные сегменты. Объем вложений в производственно-складскую недвижимость оценивается примерно в 109 млрд руб. — на 14% меньше, чем годом ранее. Инвестиции в торговую недвижимость сократятся на 23%, до 89 млрд руб., а в гостиничную — на 60%, до 18 млрд руб.
При этом структура капитала меняется. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость с инвестиционными целями, по данным Core.XP, вырастет с 64% до 83%, до 350 млрд руб. Одновременно приобретение активов под собственные нужды сократится в 2,4 раза — со 174 млрд до 71,6 млрд руб.
То есть сокращение общего объема инвестиций не означает одинакового падения активности во всех сценариях использования недвижимости.
На складах рынок стал считать квадратные метры особенно внимательно
Еще один показатель изменения ситуации дает Bright Rich | Corfac International. В первом полугодии 2026 года средняя площадь сделки на складском рынке России сократилась в 1,8 раза — до 3,2 тыс. кв. м против 5,5 тыс. кв. м годом ранее. При покупке средний размер сделки снизился на 74,6%, с 32,3 тыс. до 8,2 тыс. кв. м, при аренде — на 33,1%, с 9,6 тыс. до 6,4 тыс. кв. м.
Общий объем сделок по аренде и продаже складов за январь–июнь составил около 1 млн кв. м против 1,9 млн годом ранее, то есть сократился на 47%. При этом спрос на небольшие форматы, напротив, увеличился: объем сделок с площадями до 2,5 тыс. кв. м вырос на 20,9%, а в диапазоне 2,5–5 тыс. кв. м — на 10,6%.
Сильнее всего сократился объем крупных сделок: по данным Bright Rich, операции с объектами свыше 15 тыс. кв. м уменьшились почти на 60%.
Сооснователь и партнер Bright Rich | Corfac International Виктор Заглумин связывает изменение структуры спроса с более консервативной моделью развития бизнеса. По его словам, компании чаще заключают сделки исходя из текущих потребностей, а не долгосрочных планов; при этом Москва оказалась устойчивее Санкт-Петербурга и регионов.
Девелоперы тоже становятся осторожнее
На стороне предложения эта же тенденция выглядит иначе. В апреле Bright Rich оценивала ввод складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2026 году в 374 тыс. кв. м — на 17% меньше результата 2025 года. В компании отмечали высокую стоимость заемных средств и сдержанный спрос, из-за которых девелоперы концентрируются на завершении уже начатых проектов. Перспективы новых спекулятивных объектов Bright Rich тогда называла неоднозначными.
При этом компания указывала, что на начало апреля в Петербурге и Ленобласти было свободно 167,7 тыс. кв. м складов, или 2,9% объема локального рынка; вакантность объектов класса А составляла 1,6%.
В результате складывается довольно специфическая картина. IBC Real Estate видит продолжающееся расширение физического объема коммерческой недвижимости и прогнозирует к 2030 году почти 175 млн кв. м против 148,3 млн кв. м в 2026-м. При этом Core.XP фиксирует снижение инвестиционного объема, а Bright Rich — сокращение числа и среднего размера складских сделок.
Это не позволяет говорить о едином направлении движения всего рынка. Скорее, осень 2026 года показывает изменение его структуры: предложение продолжает расти, но капитал становится более избирательным, а пользователи недвижимости чаще принимают решения под текущую потребность в площади. Это уже редакционный вывод из сопоставления трех исследований, а не прогноз какой-либо одной компании.
