Эксперты обсудили ключевые актуальные темы и сформулировали тенденции рынка складской недвижимости России в 2025 году: новые реалии и точки роста, ожидания арендаторов и адаптация девелоперов в новых условиях, перспективы инвестиций в строительство новых объектов, динамика спроса, новые драйверы рынка складской недвижимости и перспективы сегмента Light Industrial, а также дефицит кадров в логистике и производстве.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, озвучил главные цифры:
«Объем рынка складской недвижимости в России – 50,2 млн кв. м. При этом 26 млн кв. м приходится на Москву и МО; 5,5 млн кв. м – Санкт-Петербург и Ленобласть. Регионы России оставляют за собой 37% рынка в количественном соотношении, и это 18.7 млн кв. м. Крупными «складскими» центрами являются не только обе столицы, но и Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Самара, Краснодар, Ростов-на-Дону, Воронеж и Нижний Новгород».
- По словам управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, рынок складской недвижимости демонстрирует уникальную устойчивость и привлекательность для инвесторов: «Даже в условиях экономической нестабильности складская недвижимость остается надежным инструментом для инвесторов, особенно для тех, кто ориентирован на долгосрочную устойчивость».
- Партнер NF Group Станислав Бибик отметил, что складская недвижимость становится все более привлекательной и для розничных инвесторов, а коллективные инвестиции – важным драйвером развития сегмента: «За последние пять лет коллективные инвестиции стали играть все более заметную роль на рынке недвижимости России – не только в складском сегменте, но и в целом. В складской недвижимости объем вложений со стороны розничных фондов составил около 27% от общего инвестиционного объема, и эта доля стабильно растет. Все больше частных инвесторов выбирают такие инструменты, а фонды продолжают активно приобретать складские активы».
- По словам Константина Фомиченко, с начала года структура спроса на складские площади значительно изменилась: производственные компании и ретейл суммарно заняли 80% от общего объема заключенных в стране с начала года сделок, тогда как доля e-commerce сократилась до 11%. По предварительным итогам I квартала 2025 года показатель доли свободных площадей на рынке индустриальной и складской недвижимости России продолжает расти. Вакантность в построенных объектах составляет 1% в Московском регионе, 2,1% в Санкт-Петербурге и области и 1,3% в регионах России.
Одновременно сокращается объем фактически занятых арендаторами площадей, что приводит к росту предложения субаренды и увеличению «скрытой вакантности» – площадей, которые в ближайшее время будут освобождены или предложены под ротацию. С учетом этих факторов общий объем доступных для аренды площадей достигает 2,7% в Московском регионе, 4,2% в Санкт-Петербурге и 2,8% в регионах России. На фоне снижения спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились. -
Анна Шевченко, СЕО ГК «Инсити», выразила мнение, что для сохранения конкурентоспособности на рынке арендодатели должны быть адаптированы к растущей вакантности и изменению требований рынка. По ее словам, в ближайшие 1–2 года спрос на комплексные логистические парки будет формироваться не только традиционными отраслями, но и новыми игроками, связанными с перестройкой глобальных цепочек поставок и технологическими инновациями:
«Ключевыми направлениями, безусловно останутся международная торговля и транзит, где важную роль будут играть именно мультимодальные хабы с таможенными зонами. Здесь же отмечу электронную коммерцию и ретейл, логистические парки для автомобильной промышленности, хабы с климат-контролем для фармацевтики и агропрома.
Судя по тенденциям, новые ниши будут связанны с гибридной инфраструктурой, где владелец логистического парка будет предлагать комплексные сервисы, включая уже упомянутое таможенное оформление.
Перспективные направления ближайших лет – урбанистическая логистика (многоуровневые и подземные хабы в мегаполисах), обустройство специализированных парков для хранения опасных грузов и спецматериалов, а также – создание логистических хабов в транзитных странах (буферные запасы из-за санкционных рисков)».
- Продолжая тему трансформации рынка, управляющий партнер Parametr Александр Манунин подчеркнул изменения в структуре спроса. В условиях возросшей потребности в многофункциональных пространствах все большее внимание привлекают форматы light Industrial и flex box. По его словам, эти концепции обладают значительным потенциалом роста, а для девелоперов критически важными становятся адаптивность и оперативное реагирование на рыночные изменения.
-
По словам Александра Никишова, управляющего директора ХСА, формат light industrial подразумевает инвестиции девелопера не только в строительство объекта, но и в создание качественной промышленной и социальной инфраструктуры для резидентов:
«Такие решения обеспечивают высокое качество самого формата и влияют на его развитие в дальнейшем, определяя структуру спроса, отраслевую принадлежность резидентов и стратегию управлению парком. Конечными пользователями все чаще становятся промышленные компании, составляя, к примеру, в парках Industrial City порядка 80% от общего числа резидентов.
Этот фактор окажет основное влияние на формат как целевой для производственных предприятий и малого и среднего бизнеса в перспективе ближайших трех лет. В общем объеме складского предложения light industrial может достигнуть 40-45%».
