Аналитика состояния рынков складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье, Республике Беларусь

Аналитики NF Group провели исследование рынка качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь (страны Беларусь, Казахстан, Азербайджан, Узбекистан, Грузия, Армения, Кыргызстан и Таджикистан). По итогам I квартала 2024 года общий объем площадей в них достиг 4,1 млн кв. м, увеличившись на 47 тыс. кв. м (+44% к аналогичному периоду 2023 года).

На конец марта доля свободных площадей в каждой из исследованных стран не превышает 2% от объема предложения, что стимулирует рост арендных ставок.

По сравнению с III кварталом 2023 года вакантность заметно сократилась в Узбекистане – на 4,1 п. п. до 0% и Азербайджане – на 2,7 п. п до 1,2%. Незначительный рост доли свободных площадей был зафиксирован в Казахстане – на 0,6 п. п. до 1,6% и Армении – до 1,1%. Лидером по росту арендных ставок стал Ташкент, где показатель в складах класса A увеличился по отношению к III кварталу 2023 года на 26%.

Российские компании продолжают активно расширять свое присутствие на рынках стран СНГ, преимущественно в Казахстане, где идет строительство складских комплексов под нужды российских онлайн-ретейлеров.

• По итогам I квартала 2024 года общий объем качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь составляет 4,1 млн кв. м. В I квартале 2024 года в эксплуатацию было введено около 47 тыс. кв. м на территории Казахстана, Азербайджана и Грузии, что на 44% превышает аналогичный показатель прошлого года. Лидерами по объему предложения являются:
• Беларусь (1,7 млн кв. м),
• Казахстан (1,4 млн кв. м),
• Азербайджан (400 тыс. кв. м).

• На конец марта 2024 года доля свободных площадей в каждой из указанных стран не превышает 2% от объема предложения. По сравнению с III кварталом 2023 года вакантность сократилась в Узбекистане – на 4,1 п. п. (до 0%) и Азербайджане – на 2,7 п. п (до 1,2%). Незначительный рост доли свободных площадей был зафиксирован в Казахстане – на 0,6 п. п. (до 1,6%) и Армении – до 1,1%, но это всего несколько блоков, которые будут законтрактованы в ближайшее время. В Беларуси, Узбекистане, Кыргызстане, Таджикистане и Грузии свободные площади отсутствуют.

• Самые высокие ставки аренды наблюдаются в странах Центральной Азии: их средневзвешенные значения соответствуют $114 – 156/кв. м/год без НДС для объектов класса A. Лидером по росту арендных ставок стали Алматы и Ташкент, где стоимость аренды площадей в объектах класса A выросла по отношению к III кварталу 2023 года на 9% и 26% соответственно. В Минске и Минской области (до 7 км от МКАД) стоимость аренды составила $78/кв. м/год, в Бишкеке – $114/кв. м/год, в Баку – $60/кв. м/год. Для сравнения: в Московском регионе этот показатель по итогам I квартала 2024 года составляет $124/кв. м/год, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – $116/кв. м/год, в остальных регионах России – в среднем $108 /кв. м/год.

• Помимо предложения складских площадей в аренду, в странах Центральной Азии, Закавказья и Беларуси собственники оказывают логистические услуги и паллетное хранение грузов. Тарифы на услуги ответственного хранения в Центральной Азии составляют $123–183 /плм/год в зависимости от региона, в Закавказье – от 86$ до 185$ плм/год.

• На территории стран Центральной Азии и Закавказья появляется все больше новых проектов. Общий объем строящихся площадей по итогам I квартала 2024 года с планируемыми сроками ввода в 2024–2025 гг. составляет 327 тыс. кв. м. При этом анонсированных объемов все равно не будет достаточно для покрытия текущего спроса, который оценивается в 700 тыс. кв. м на ближайшие три года, поскольку только часть складов относится к спекулятивным объектам и будет доступна для аренды.

• Запросы на размещение со стороны российских компаний, в основном из сфер онлайн-торговли, логистики и дистрибуции, приходятся преимущественно на Казахстан, который остается основным направлением развития складской недвижимости в ближнем зарубежье. Это обусловлено активной работой над созданием логистических центров на границах с соседними странами – Россией, Китаем, Кыргызстаном, Узбекистаном. Однако для удовлетворения высокого спроса складской недвижимости по-прежнему не хватает – вакантность находится на уровне 1,6%.

• Казахстан остается лидером по количеству введенных в эксплуатацию и анонсированных складов. Так, на конец I квартала 2024 года на этапе строительства находится 230 тыс. кв. м складских площадей в качественных объектах, которые планируется ввести в течение 2024–2025 гг. К числу наиболее крупных можно отнести I очередь в логистическом парке Focus-Aksengir для компании Ozon (38 тыс. кв. м). 

• Во II квартале 2024 года доля свободных складских площадей в Узбекистане ожидаемо скорректируется. В результате ввода логистического центра Orient Logistics доля вакантных площадей увеличится до 6,8%. Также на 26% увеличится средневзвешенная ставка аренды на складские площади класса А, до $156 за кв. м в год.

Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group:

Ключевые показатели рынков стран ближнего зарубежья качественной складской недвижимости на I кв. 2024*:

Источник: NF Group Research, IQ Property Group
* произведен пересмотр базы данных;
** здесь и далее – не включая площади предлагаемые 3PL операторами для ответственного хранения в рамках складских площадей класса А, В;
*** здесь и далее – не включая НДС;
**** ставки аренды на будущие предложение.