В 2023 году торговым центрам не удалось зафиксировать выраженный рост посещаемости и он стал самым неудачным для торговых центров, признали аналитики агентства Infoline. Несмотря на активное импортозамещение, в 2024 году у ТЦ сохраняется проблема свободных площадей. О возможном пути решения, а также о трендах индустрии, рассказывает Темур Курбанов, основатель проектной организации «Свобода Игр». Компания с 2014 года занимается комплексным проектированием и открытием детских развлекательных центров в торговых центрах.
Основные тренды на рынке торговых центров в 2024 году
Рынок ТЦ в России в 2024 году можно охарактеризовать следующими ключевыми трендами:
- Незначительное восстановление посещаемости
После значительного снижения показателя Mall Index в 2022 году на 25%, в 2023 году наблюдался лишь небольшой рост на 1%. Это свидетельствует о медленном восстановлении посещаемости ТЦ.
Снижение доходов населения и рост популярности маркетплейсов, таких как Озон, Вайлдберриз и Яндекс.Маркет, оказывают влияние на посещаемость. Маркетплейсы предоставляют покупателям возможность сравнивать цены и покупать товары через параллельный импорт, что увеличило количество покупок на этих платформах на 43% в 2022 году по сравнению с 2021 годом. - Снижение объемов ввода новых торговых площадей в столице и развитие регионов
Ввод новых торговых площадей в Москве значительно сократился. Если в 2021 году было введено 913 тыс. кв. м торговой недвижимости, то в 2023 году — лишь 230 тыс. кв. м, что стало рекордно низким показателем.
В 2024 году планируется открытие 18 новых ТЦ общей площадью 420,1 тыс. кв. м, из которых арендопригодная площадь составит 211,7 тыс. кв. м.
В регионах России, напротив, наблюдается активное развитие. В 2023 году открылось 19 новых ТЦ с общей площадью 220 тыс. кв. м, что на 34% больше, чем в 2022 году. По прогнозам, в 2024 году будет введено 24 новых ТЦ с общей площадью 562 тыс. кв. м, что более чем вдвое превышает показатели 2023 года. - Сдвиг от нового строительства к реконструкции
Значительная часть новых проектов связана с реконструкцией существующих объектов. Около 40% новых ТЦ — это обновленные здания, среди которых преобладают бывшие кинотеатры, пострадавшие от кризиса после ухода голливудских студий. - Рост популярности микрорайонных торговых центров
Крупные моллы теряют свою актуальность, особенно после ухода международных ритейлеров. Новые объекты класса А вводятся в эксплуатацию с трудом, так как рынок в этом сегменте насыщен. В Москве наблюдается избыток крупных ТЦ, тогда как спрос на небольшие районные центры растет, особенно в новых жилых комплексах. Эти микрорайонные ТЦ предлагают широкий спектр услуг, включая супермаркеты, общепит и развлекательные зоны, что делает их востребованными среди жителей новостроек. - Рост пустующих площадей из-за ухода западных брендов
Уход западных брендов в 2023 году мог освободить до 40% торговых площадей, что могло бы привести к потере 25% дохода и проблемам с выплатой кредитов. Однако многие иностранные компании сменили вывески, что смягчило удар.
Тем не менее, доля свободных площадей в ТЦ выросла минимум на 10%. Медленное замещение западных брендов российскими и турецкими привело к временному простою помещений и снижению доходов торговых центров на 25-30%.
Основные тенденции 2024 года указывают на медленное восстановление рынка торговых центров с акцентом на региональное развитие, сокращение объема ввода новых площадей в столичных городах и переход к реконструкции и обновлению существующих объектов.
Проблема пустующих площадей
Свободные площади являются серьезной проблемой для владельцев ТЦ, так как они не приносят доход, но требуют обслуживания. Даже без необходимости уборки, техническая эксплуатация и охрана остаются обязательными.
Эксперты MD Facility Management подсчитали, что содержание среднего ТЦ площадью 50 тыс. кв. м. при отсутствии арендаторов обходится в 39-46 млн рублей в год. В эту сумму входят техническая эксплуатация (21-24 млн рублей), профессиональная уборка (15-18 млн рублей) и охрана (3-4 млн рублей). Для районных ТЦ площадью 15-20 тыс. кв. м. базовая ставка обслуживания на 1 кв. м выше примерно на 15%.
Кроме того, расходы на тепло, электроэнергию и воду составляют около 75 млн рублей в год. Таким образом, на содержание столичных ТЦ в 2023 году игрокам рынка придется потратить на 210 миллионов рублей больше, чем в прошлом году. Значительная часть этих расходов ляжет на плечи собственников объектов при высоком уровне незанятых площадей.
Собственники торговых центров сталкиваются с непростой ситуацией, вызванной снижением рентабельности. У них есть два варианта действий:
Первый — продажа ТЦ. Однако в условиях нынешней экономической неопределенности инвесторы проявляют осторожность, а международные компании, которые раньше активно покупали торговые площади, теперь стремятся продать свои активы. Кроме того, крупные инвесторы избегают долгосрочных проектов с окупаемостью 15-20 лет.
Второй путь — повышение рентабельности и конкурентоспособности торгового центра. Для этого необходимо заполнить пустующие площади и увеличить поток посетителей. Одним из наиболее эффективных решений является создание дополнительных центров притяжения, таких как фуд-холлы, ярмарки, спортивные зоны, детские развлекательные парки, термальные курорты, лектории и даже музеи под одной крышей с магазинами.
В этом контексте, открытие детского развлекательного центра (ДРЦ) внутри ТЦ может представлять собой отличное стратегическое решение.
Открытие собственного детского развлекательного центра может не только помочь заполнить пустующие площади, но и создать уникальное развлекательное, досуговое и спортивное пространство, которое способно не только привлечь новых посетителей, но и расширить аудиторию за счет семейного формата, поскольку родители, приходя с детьми в ДРЦ, смогут одновременно посещать магазины и рестораны арендаторов торгового центра.
Также десткий центр может стать важным объектом притяжения на локальной местности города (в микрорайоне). Это, в свою очередь, тоже развивает привлекательную среду для шопинга и общую привлекательность ТЦ.
Актуальность момента
Рынок детских развлечений продолжает активно расти. Согласно данным Росстата, в июне 2023 года оборот в сфере культуры, спорта, досуга и развлечений увеличился на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это свидетельствует о высокой востребованности услуг ДРЦ, что делает вложения в этот сегмент перспективными.
Также на рынке сейчас относительно низкая конкуренция. В 2020 году в России насчитывалось около 5000 компаний, предоставляющих услуги ДРЦ, но к январю 2023 года их осталось всего 2886. Многие компании закрылись из-за ковидных ограничений, освободив нишу для новых игроков.
Дополнительно, освобождение торговых площадей после ухода зарубежных брендов из крупных ТЦ создало возможности для использования этих пространств под ДРЦ. С ноября 2022 года стало возможным открывать детские центры в подвальных и цокольных помещениях, где аренда обычно дешевле, что снижает затраты на запуск.
Создание собственного детского развлекательного центра способно оказать эффект комплексного действия — привлечение семейной аудитории, оптимизация пространства, возможность контроля и адаптации под рынок, а также текущие благоприятные условия на рынке детских развлечений делают эту инвестицию перспективной к рассмотрению. Развлекательные центры не приносят ТЦ огромной прибыли, но получают до 25% трафика ТЦ, на котором зарабатывают остальные арендаторы.
Финмодель и проект
Процесс создания развлекательного центра начинается с построения качественной и максимально полной финансовой модели, а также комплексного проектирования, которое помогает существенно оптимизировать расходы на запуск и эксплуатацию, и обеспечивает стабильную работу бизнеса в будущем. Внимание к деталям и решение ключевых вопросов на этапе планирования позволяет объекту быстрее выйти на прибыль.
Первоначальные затраты на открытие детского развлекательного центра могут варьироваться от 12 до 30 миллионов рублей, при этом правильно организованный бизнес может окупиться уже через 7-12 месяцев.
Для примера приводим финансовую модель расчета стоимости открытия детского развлекательного центра (смета запуска ДРЦ) площадью 1400 кв.м.
| 1 | Исходные данные | ||
|---|---|---|---|
| Площадь арендуемого помещения | 1400 м2 | ||
| Арендная ставка (собственное помещение) | 1000 руб/м2 | ||
| Предположительная посещаемость в день | 150 | 10% от площади | |
| Кафе или ресторан | да | ||
| 2 | Расходы на запуск | ||
| Проектирование | от 560 000 руб | ||
| Игровое оборудование | от 21 000 000 руб | ||
| Оснащение ресторана, коммуникации, отделка | от 10 500 000 руб | ||
| Итого бюджет запуска | от 32 060 000 руб | ||
| 3 | Ежемесячные расходы | ||
| ФОТ (с учётом пенсионных, страховых и мед платежей) | 1 515 000 руб | 21,7% | |
| Аренда | 1 400 000 руб | 20% | |
| Налоги | 759 500 руб | 10,9% | |
| Коммунальные платежи | 542 500 руб | 7,8% | |
| Хозяйственные платежи | 542 500 руб | 7,8% | |
| Фудкост | 1 687 500 руб | 24,1% | |
| Маркетинг (SMM, продвижение, акции, мероприятия) | 542 500 руб | 7,8% | |
| Итого ежемесячные расходы | 6 989 500 руб | ||
| 4 | Выручка | ||
| Средний чек посетителя по входным билетам | 800 руб | руб/день | |
| Средняя выручка смены по входным билетам | 120 000 руб | ||
| Среднее количество дней празднования дней рождений | 50 | ||
| Средний бюджет празднования дня рождения | 10 000 руб | ||
| Средний чек по ресторану | 1 500 руб | ||
| Среднемесячная выручка по входным билетам | 3 600 000 руб | ||
| Среднемесячная выручка по праздничным мероприятиям | 500 000 руб | ||
| Среднемесячная выручка по ресторану | 6 750 000 руб | ||
| Итого выручка | 10 850 000 руб | ||
| 5 | Чистая прибыль | 3 088 400 руб | |
| Срок возврата инвестиций | 41,5 | мес | |
| Рентабельность | 44,2% |
Динамика открытий новых ДРЦ
За последние несколько лет значительные изменения на рынке, такие как уход зарубежных брендов и спад в киноиндустрии, привели к освобождению крупных торговых площадей. Эти площади стали активно осваиваться операторами игровых зон.
Например, в Москве сеть Joki Joya открыла новые парки в таких ТЦ, как «Облака», «Авиапарк», «Рио» и «Кузьминки Молл», а в 2023 году — в «Город Лефортово», «Гагаринский», «Европейский». В 2022 году были запущены проекты в «Европолис Ростокино», «Город Косино», а также проведен редизайн в LeoMall и «Гранд Каньон».
Рынок детских развлечений продолжает динамично развиваться. Строятся новые парки, расширяются сети, и есть все основания полагать, что в 2025 году рост продолжится.
