В 2023 году торговым центрам не удалось зафиксировать выраженный рост посещаемости и он стал самым неудачным для торговых центров, признали аналитики агентства Infoline. Несмотря на активное импортозамещение, в 2024 году у ТЦ сохраняется проблема свободных площадей. О возможном пути решения, а также о трендах индустрии, рассказывает Темур Курбанов, основатель проектной организации «Свобода Игр». Компания с 2014 года занимается комплексным проектированием и открытием детских развлекательных центров в торговых центрах.
Основные тренды на рынке торговых центров в 2024 году
Рынок ТЦ в России в 2024 году можно охарактеризовать следующими ключевыми трендами:
- Незначительное восстановление посещаемости
После значительного снижения показателя Mall Index в 2022 году на 25%, в 2023 году наблюдался лишь небольшой рост на 1%. Это свидетельствует о медленном восстановлении посещаемости ТЦ.
Снижение доходов населения и рост популярности маркетплейсов, таких как Озон, Вайлдберриз и Яндекс.Маркет, оказывают влияние на посещаемость. Маркетплейсы предоставляют покупателям возможность сравнивать цены и покупать товары через параллельный импорт, что увеличило количество покупок на этих платформах на 43% в 2022 году по сравнению с 2021 годом. - Снижение объемов ввода новых торговых площадей в столице и развитие регионов
Ввод новых торговых площадей в Москве значительно сократился. Если в 2021 году было введено 913 тыс. кв. м торговой недвижимости, то в 2023 году — лишь 230 тыс. кв. м, что стало рекордно низким показателем.
В 2024 году планируется открытие 18 новых ТЦ общей площадью 420,1 тыс. кв. м, из которых арендопригодная площадь составит 211,7 тыс. кв. м.
В регионах России, напротив, наблюдается активное развитие. В 2023 году открылось 19 новых ТЦ с общей площадью 220 тыс. кв. м, что на 34% больше, чем в 2022 году. По прогнозам, в 2024 году будет введено 24 новых ТЦ с общей площадью 562 тыс. кв. м, что более чем вдвое превышает показатели 2023 года. - Сдвиг от нового строительства к реконструкции
Значительная часть новых проектов связана с реконструкцией существующих объектов. Около 40% новых ТЦ — это обновленные здания, среди которых преобладают бывшие кинотеатры, пострадавшие от кризиса после ухода голливудских студий. - Рост популярности микрорайонных торговых центров
Крупные моллы теряют свою актуальность, особенно после ухода международных ритейлеров. Новые объекты класса А вводятся в эксплуатацию с трудом, так как рынок в этом сегменте насыщен. В Москве наблюдается избыток крупных ТЦ, тогда как спрос на небольшие районные центры растет, особенно в новых жилых комплексах. Эти микрорайонные ТЦ предлагают широкий спектр услуг, включая супермаркеты, общепит и развлекательные зоны, что делает их востребованными среди жителей новостроек. - Рост пустующих площадей из-за ухода западных брендов
Уход западных брендов в 2023 году мог освободить до 40% торговых площадей, что могло бы привести к потере 25% дохода и проблемам с выплатой кредитов. Однако многие иностранные компании сменили вывески, что смягчило удар.
Тем не менее, доля свободных площадей в ТЦ выросла минимум на 10%. Медленное замещение западных брендов российскими и турецкими привело к временному простою помещений и снижению доходов торговых центров на 25-30%.
Основные тенденции 2024 года указывают на медленное восстановление рынка торговых центров с акцентом на региональное развитие, сокращение объема ввода новых площадей в столичных городах и переход к реконструкции и обновлению существующих объектов.
Проблема пустующих площадей
Свободные площади являются серьезной проблемой для владельцев ТЦ, так как они не приносят доход, но требуют обслуживания. Даже без необходимости уборки, техническая эксплуатация и охрана остаются обязательными.
Эксперты MD Facility Management подсчитали, что содержание среднего ТЦ площадью 50 тыс. кв. м. при отсутствии арендаторов обходится в 39-46 млн рублей в год. В эту сумму входят техническая эксплуатация (21-24 млн рублей), профессиональная уборка (15-18 млн рублей) и охрана (3-4 млн рублей). Для районных ТЦ площадью 15-20 тыс. кв. м. базовая ставка обслуживания на 1 кв. м выше примерно на 15%.
Кроме того, расходы на тепло, электроэнергию и воду составляют около 75 млн рублей в год. Таким образом, на содержание столичных ТЦ в 2023 году игрокам рынка придется потратить на 210 миллионов рублей больше, чем в прошлом году. Значительная часть этих расходов ляжет на плечи собственников объектов при высоком уровне незанятых площадей.
Собственники торговых центров сталкиваются с непростой ситуацией, вызванной снижением рентабельности. У них есть два варианта действий:
Первый — продажа ТЦ. Однако в условиях нынешней экономической неопределенности инвесторы проявляют осторожность, а международные компании, которые раньше активно покупали торговые площади, теперь стремятся продать свои активы. Кроме того, крупные инвесторы избегают долгосрочных проектов с окупаемостью 15-20 лет.
Второй путь — повышение рентабельности и конкурентоспособности торгового центра. Для этого необходимо заполнить пустующие площади и увеличить поток посетителей. Одним из наиболее эффективных решений является создание дополнительных центров притяжения, таких как фуд-холлы, ярмарки, спортивные зоны, детские развлекательные парки, термальные курорты, лектории и даже музеи под одной крышей с магазинами.
В этом контексте, открытие детского развлекательного центра (ДРЦ) внутри ТЦ может представлять собой отличное стратегическое решение.
Открытие собственного детского развлекательного центра может не только помочь заполнить пустующие площади, но и создать уникальное развлекательное, досуговое и спортивное пространство, которое способно не только привлечь новых посетителей, но и расширить аудиторию за счет семейного формата, поскольку родители, приходя с детьми в ДРЦ, смогут одновременно посещать магазины и рестораны арендаторов торгового центра.
Также десткий центр может стать важным объектом притяжения на локальной местности города (в микрорайоне). Это, в свою очередь, тоже развивает привлекательную среду для шопинга и общую привлекательность ТЦ.
Актуальность момента
Рынок детских развлечений продолжает активно расти. Согласно данным Росстата, в июне 2023 года оборот в сфере культуры, спорта, досуга и развлечений увеличился на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это свидетельствует о высокой востребованности услуг ДРЦ, что делает вложения в этот сегмент перспективными.
Также на рынке сейчас относительно низкая конкуренция. В 2020 году в России насчитывалось около 5000 компаний, предоставляющих услуги ДРЦ, но к январю 2023 года их осталось всего 2886. Многие компании закрылись из-за ковидных ограничений, освободив нишу для новых игроков.
Дополнительно, освобождение торговых площадей после ухода зарубежных брендов из крупных ТЦ создало возможности для использования этих пространств под ДРЦ. С ноября 2022 года стало возможным открывать детские центры в подвальных и цокольных помещениях, где аренда обычно дешевле, что снижает затраты на запуск.
Создание собственного детского развлекательного центра способно оказать эффект комплексного действия — привлечение семейной аудитории, оптимизация пространства, возможность контроля и адаптации под рынок, а также текущие благоприятные условия на рынке детских развлечений делают эту инвестицию перспективной к рассмотрению. Развлекательные центры не приносят ТЦ огромной прибыли, но получают до 25% трафика ТЦ, на котором зарабатывают остальные арендаторы.
Финмодель и проект
Процесс создания развлекательного центра начинается с комплексного проектирования. Проектирование помогает оптимизировать расходы на запуск и эксплуатацию, и обеспечивает стабильную работу бизнеса в будущем. Внимание к деталям и решение ключевых вопросов на этапе планирования позволяет быстрее выйти на прибыль и привлечь значительный поток клиентов, что обеспечит парку развлечений лидирующие позиции в районе.
Первоначальные затраты на открытие детского развлекательного центра могут варьироваться от 12 до 30 миллионов рублей, при этом правильно организованный бизнес может окупиться уже через 7-12 месяцев.
Для примера приводим финансовую модель расчета стоимости открытия детского развлекательного центра площадью 1500 кв.м.
| 1 | Исходные данные | ||
|---|---|---|---|
| Площадь арендуемого помещения | 1400 м2 | ||
| Арендная ставка (собственное помещение) | 1000 руб/м2 | ||
| Предположительная посещаемость в день | 150 | 10% от площади | |
| Кафе или ресторан | да | ||
| 2 | Расходы на запуск | ||
| Проектирование | от 560 000 руб | ||
| Игровое оборудование | от 21 000 000 руб | ||
| Оснащение ресторана, коммуникации, отделка | от 10 500 000 руб | ||
| Итого бюджет запуска | от 32 060 000 руб | ||
| 3 | Ежемесячные расходы | ||
| ФОТ (с учётом пенсионных, страховых и мед платежей) | 1 515 000 руб | 21,7% | |
| Аренда | 1 400 000 руб | 20% | |
| Налоги | 759 500 руб | 10,9% | |
| Коммунальные платежи | 542 500 руб | 7,8% | |
| Хозяйственные платежи | 542 500 руб | 7,8% | |
| Фудкост | 1 687 500 руб | 24,1% | |
| Маркетинг (SMM, продвижение, акции, мероприятия) | 542 500 руб | 7,8% | |
| Итого ежемесячные расходы | 6 989 500 руб | ||
| 4 | Выручка | ||
| Средний чек посетителя по входным билетам | 800 руб | руб/день | |
| Средняя выручка смены по входным билетам | 120 000 руб | ||
| Среднее количество дней празднования дней рождений | 50 | ||
| Средний бюджет празднования дня рождения | 10 000 руб | ||
| Средний чек по ресторану | 1 500 руб | ||
| Среднемесячная выручка по входным билетам | 3 600 000 руб | ||
| Среднемесячная выручка по праздничным мероприятиям | 500 000 руб | ||
| Среднемесячная выручка по ресторану | 6 750 000 руб | ||
| Итого выручка | 10 850 000 руб | ||
| 5 | Чистая прибыль | 3 088 400 руб | |
| Срок возврата инвестиций | 41,5 | мес | |
| Рентабельность | 44,2% |
Динамика открытий новых ДРЦ
За последние несколько лет значительные изменения на рынке, такие как уход зарубежных брендов и спад в киноиндустрии, привели к освобождению крупных торговых площадей. Эти площади стали активно осваиваться операторами игровых зон. Например, в Москве сеть Joki Joya открыла новые парки в таких ТЦ, как «Облака», «Авиапарк», «Рио» и «Кузьминки Молл», а в 2023 году — в «Город Лефортово», «Гагаринский», «Европейский». В 2022 году были запущены проекты в «Европолис Ростокино», «Город Косино», а также проведен редизайн в LeoMall и «Гранд Каньон».
Рынок детских развлечений продолжает динамично развиваться. Строятся новые парки, расширяются сети, и есть все основания полагать, что в 2025 году рост продолжится.
