Компания NF Group представляет новый экономический показатель – индекс торговой недвижимости. Он отражает текущее состояние рынка, основываясь на ключевых показателях, которые оцениваются по стобалльной шкале. В 2026 значение индекса достигло 33 балла из 100, что указывает на стагнацию рынка. При подсчете были учтены спрос со стороны ретейлеров (35 баллов), предложение ТЦ (51 балл) и покупательская способность населения (13 баллов). Индекс будет ежегодно рассчитываться аналитиками NF Group для отслеживания фазы цикла и предупреждения рисков.
- Индекс состояния рынка торговой недвижимости – это метрика, позволяющая оценить текущее состояние и потенциал сегмента на основе анализа ряда факторов: предложения торговых площадей, спроса со стороны сетевых ретейлеров и покупательской способности населения. Аналитики NF GROUP проанализировали финансовые результаты ретейлеров за предыдущие года, изучили планы по открытию и закрытию магазинов, собрали экспертную оценку ключевых игроков рынка по значимым показателям. Также при подсчете учитывалась динамика предложения торговой недвижимости (включая как новые объекты, так и вакантные площади в действующих) и макроэкономические показатели (РТО, динамика доходов, общая инфляция, инфляция на продукты питания и ЖКХ, а также доля свободных денег у населения).
- В 2026 году индекс торговой недвижимости фиксируется на уровне 33 баллов из 100. Он построен по стобалльной шкале: 0–20 баллов – кризисное состояние, 20–40 – зона стагнации, 40–60 – фаза оптимизации, 60–80 – стабильное состояние, 80–100 – фаза роста и развития. Текущее значение подтверждает, что рынок находится в зоне стагнации. В этих условиях для арендодателей становится приоритетной более осторожная стратегия: удержание арендаторов, точечное развитие и адаптация ассортимента под ценовые ожидания покупателей.
- По словам Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group, сейчас рынок переживает довольно тяжелый этап:
«Если текущее значение в 33 балла является нижней точкой, то в перспективе 1–2 лет можно ожидать постепенного перехода к оптимизации. Ключевыми драйверами роста станут снижение ключевой ставки, замедление инфляции и рост доходов населения». - В 2026 году индекс находится ниже значений, зафиксированных в другие значимые для рынка периоды. В 2014 году показатель составлял 59 баллов, находясь в фазе оптимизации. В 2019 году он достиг 66 баллов и характеризовался бурным развитием на фоне доступности кредитов и высокой рентабельности. В 2022 году значение снизилось до 38 баллов, что связано с геополитическими факторами, наложением санкций и разрывом некоторых логистических цепочек.
- Структура индекса торговой недвижимости включает три показателя, рассчитанных по стобалльной шкале.
- Спрос рассчитан на основе опроса более чем 30 ключевых ретейлеров торговой недвижимости России. Данные, собранные аналитиками NF Group, включают стратегию развития, оценку общего состояния сегмента и финансовые результаты опрошенных.
- В 2026 году показатель оценивается в 35 баллов и свидетельствует об отказе более половины ретейлеров от масштабной экспансии. Большинство брендов сосредоточены на развитии существующих точек, закрывая убыточные и открывая новые только в топовых локациях с гарантированным трафиком. Так, в сегменте одежды и обуви запланировано больше закрытий, нежели открытий. Наиболее устойчиво состояние фитнес-центров, которые активно заявляют о планах по экспансии.
- Предложение демонстрирует, насколько ситуация в текущем году хуже или лучше в сравнении с динамикой ввода и вакантности на рынке ТЦ с 2014 года.
- В 2026 году показатель составляет 51 балл и оценивается как удовлетворительный: новые объекты вводятся умеренными темпами, а вакантность остается низкой. Стратегия девелоперов в первую очередь направлена на поддержание действующего пула арендаторов и заполнение свободных площадей. Кроме того, на фоне роста стоимости строительства и дорогого финансирования часть игроков переносит сроки открытия торговых объектов, откладывая запуск до момента, когда будет законтрактовано не менее 60% площадей. Низкий спрос со стороны ретейлеров также замедляет заполнение торговых центров, что дополнительно сдвигает сроки ввода.
- Наиболее слабый показатель индекса в 2026 году – покупательская способность. Он рассчитывается на основе нескольких критериев: доли свободных денег у населения, индекса потребительских цен на ЖКХ и доли расходов на продукты питания в потребительских расходах (на основе данных Росстата) с 2014 года.
- Значение в 13 баллов показывает, что доля свободных денег у россиян снижается (на основе данных исследовательского холдинга «Ромир»). На конец ноября 2025 года показатель составил 17,2% (для сравнения, в 2021 году фиксировалось около 30%). Тарифы на ЖКХ в 2026 году выросли на 15,02% год к году, что стало рекордом за последние 16 лет. Доля расходов также достигла максимума за этот период (39%). Из совокупности этих факторов следует, что у людей остается меньше средств на дискреционные покупки.
