По данным аналитиков Nikoliers в 2026-2027 гг. доля ТЦ в России, нуждающихся в реконцепции, увеличится до 64 – 67%. Необходимость обновления концепции определяется не только возрастом объекта, но и рядом внешних и внутренних факторов, которые могут как продлить актуальность формата, так и ускорить его устаревание.
По данным компании Nikoliers, в настоящий момент в России доля торговых центров, нуждающихся в реконцепции, составляет 62%. В среднесрочной перспективе (1-2 года) ожидается дальнейший рост этого показателя на 2-5 п.п., что обусловлено как естественным старением существующих объектов, так и меняющимися потребительскими предпочтениями на фоне сдержанного ввода новых торговых проектов по всей России.
По мнению экспертов Nikoliers, в настоящий момент рынок торговых центров находится в стадии трансформации и переосмысления функционала в новых экономических и потребительских реалиях. Подавляющее число крупноформатных объектов было построено до 2014 года, что ведет к увеличению доли ТЦ, требующих реконцепции.
Наибольшее количество ТЦ, нуждающихся в реконцепции, расположено в регионах – 73%. В Москве этот показатель составляет 43%, в Санкт-Петербурге – 53%. Весь отечественный рынок ТРЦ оценивается в 31 млн кв. м, на регионы РФ приходится 19 млн кв. м, на Москву и Московскую область – 9 млн кв. м, на Санкт-Петербургскую агломерацию – 3 млн кв. м.
Большую часть стока по России формируют:
- торговые центры возрастом более 15 лет (40%),
- торговые центры возрастом от 11 до 15 лет (33%).
Объекты возрастом до 5 лет составляют всего 9% от общего объема. При этом наблюдается важный сдвиг в сознании собственников и управляющих компаний – тема модернизации торговых центров набирает популярность.
В результате меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости и, как следствие, необходимости более частой актуализации проектов средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться и составить от 5 до 8 лет вместо 8 – 10.
При этом реконцепция торгового центра должна рассматриваться как обязательная статья коммерческих капитальных затрат, а не как разовая инициатива. В финансовую модель объекта необходимо закладывать не только расходы на техническое обновление (инженерию, ремонты, редизайн), но и инвестиции в качественное изменение концепции: смену пула арендаторов, внедрение новых сервисов, создание дополнительных функциональных зон.
Анна Никандрова, партнер, региональный директор департамента торговой недвижимости и управления недвижимостью Nikoliers, омечает:
«Традиционная модель торгового центра, ориентированного в большой степени на ритейл, последовательно устаревает уже десять лет — и этот процесс продолжает прогрессировать.
Последние годы посетители ожидают от торгового центра не столько магазинов, сколько разнообразных форматов досуга, развлечений и сервисов. В результате реконцепция должна включать в себя не только обновление интерьеров и оборудования, но и эффективную смену состава арендаторов и структуры площадей.
Сейчас одним из ключевых трендов становится увеличение доли общественных пространств, ресторанных зон, спортивных и wellness-объектов. Торговые центры трансформируются в многофункциональные комплексы, где под одной крышей могут сочетаться ритейл, термальные комплексы и коворкинги».
Анна Никандрова подчеркивает, что успешная реконцепция требует не просто анализа текущих трендов, а настоящего визионерства: необходимо понять, что будет востребовано в долгосрочной перспективе, предугадать, как изменятся потребительские привычки и какие новые форматы возникнут.
Аналитики Nikoliers выделяют несколько факторов, которые определяют, что для собственников бизнеса и управляющих компаний настало время делать реконцепцию:
- снижение трафика и падение товарооборота;
- рост вакантности и сложности с привлечением арендаторов;
- несоответствие потребностям аудитории и трендам рынка;
- устаревший внешний вид;
- устаревшие планировки, зонирование, архитектура и инженерные сети;
- низкий уровень лояльности посетителей;
- давление со стороны конкурентов.
Среди успешных примеров реконцепции эксперты выделяют: ТРЦ «Европолис Ростокино» (бывший «Золотой Вавилон») в Москве, ТРЦ «Дом Про Дом» (бывший ТРЦ «Июнь») в Уфе или ТРЦ «Марко Молл» (бывший ТРЦ «М5 Молл») в Рязани.
Для того, чтобы проекты оставались актуальными и востребованными, собственникам и УК необходимо проводить постоянный анализ потребности в обновлении ТЦ и поиск оптимальных решений. Это позволит сохранить актуальность объекта, привлечь новую аудиторию и поддерживать высокую заполняемость.
В успешных проектах УК регулярно:
- обновляют пул арендаторов,
- внедряют новые форматы торговли и развлечений,
- меняют внешний облик и создают яркие арт-объекты, превращая торговый центр в площадку для современного городского перформанса.
По мнению операционного директора департамента управления недвижимостью Nikoliers Ольги Лесиной, реконцепция – понятие гибкое: глубина изменений и их стоимость могут варьироваться в зависимости от целей собственника и состояния объекта:
«Обновление концепции магазинов со стороны ритейлеров во многом зависит от стратегии собственника и управляющей компании торгового центра. Если сам объект проходит модернизацию, это стимулирует арендаторов к обновлению своих торговых точек, чтобы соответствовать современному пространству».
