Трудности выбора: арендовать или покупать?

Как изменились ставки аренды на торговые помещения за последние пять лет? Какую стратегию развития сегодня выбирают ритейлеры – покупать помещения под магазины или арендовать? В чем риски каждой из них?

Сегодня сделки по аренде торговых площадей составляют 80% от общего количества транзакций, согласно статистике компании Colliers International. «Подавляющее большинство ритейлеров предпочитает арендовать помещение, приобретают примерно 15–20 процентов, – соглашается Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle (JLL) в Москве. – Зачастую речь идет о покупке даже не помещения, а скорее отдельно стоящего здания, как покупают, например, ресторанные сети «ДжонДжоли», «Макдоналдс». По мнению г-жи Подлесных, такое соотношение логично в силу ряда причин: аренда дает ритейлеру большую гибкость как на моменте входа в бизнес, так и при выходе. Если, например, сеть терпит убытки, всегда можно сократить расходы, расторгнув договор аренды. В случае с покупкой помещения это сделать в разы сложнее, при этом собственник обязан содержать недвижимость до тех пор, пока не найдется на нее арендатор или покупатель.

Ольга Свиридова, старший консультант направления street retail компании «Магазин Магазинов», также обращает внимание на риски при покупке помещения. Если локация будет выбрана неудачно, торговая точка будет нерентабельна и ее придется закрыть. Вместе с этим у торговой сети появится неприбыльный актив в виде такого помещения, которое нужно будет либо кому-то сдавать, либо продать. Для этого необходимо время и как минимум человеческие ресурсы. Мало у кого из ритейлеров есть отделы или специалисты в штате, которые могли бы вести такую операционную деятельность. «Покупают помещения в основном те игроки, которые имеют крупный бизнес и, как следствие, высокие требования к помещениям. Решение купить то или иное помещение возникает в случае, если подобных объектов в аренду на рынке мало, – поясняет Ольга Свиридова. – У крупных игроков бывает много недвижимости в собственности и имеется опыт покупки помещений для своего бизнеса».

Как рассказал Александр Ракшин, генеральный директор торговой сети «Мария-Ра», одной из крупнейших в Сибирском регионе (более 1100 магазинов, входит в первую десятку продовольственных сетей России), компания и арендует помещения под магазины, и покупает. Торговая сеть рассматривает площади от 200 кв. м до 1000 кв. м. Компания арендует помещения на срок от 7 до 10 лет, оставляя за собой право съезда. В зависимости от количества свободной площади торговая сеть сдает площади в субаренду: аптекам, мобильным операторам и другим арендаторам.

Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International, анализируя риски покупки, напоминает, что при приобретении помещения в собственность будет необходимо записать помещение на баланс компании и платить налоги, при аренде расходы по налогам ложатся на плечи собственника помещений. С другой стороны, как отмечает Екатерина Подлесных, собственное помещение может стать буфером, который будет продолжать приносить доход в виде арендных платежей, даже в случае закрытия основного бизнеса. Хотя здесь также могут возникнуть сложности. Если, например, купленное помещение имеет особую специализацию под определенный не самый популярный формат или само помещение расположено в локации с низким трафиком, тогда арендаторы не проявляют к нему высокого интереса.

Лариса Еремина выделяет следующие плюсы и минусы аренды торговых помещений.

Плюсы:

• Возможность выбрать помещение в нужной вам части города.
• Мобильность. Предприниматель не привязан к одному месту.
• При сокращении (прекращении) бизнеса или смене геолокации компания или предприниматель может отказаться от текущего помещения.
• Стоимость. В отличие от покупки помещения аренда не требует значительных единовременных трат.

Минусы:

• Зависимость от арендодателя. Если вдруг собственник решит расторгнуть договор аренды по каким-либо причинам, предпринимателю придется искать новое помещение, переезжать на новое место. Это влечет дополнительные траты времени и денег.
• В договорах аренды помещения четко разграничены обязанности арендатора и арендодателя. Часто отдельным пунктом обозначают, что ремонтные работы и дополнительные затраты лежат на арендаторе.

Как отмечает Лариса Еремина, стоимость продажи помещения зависит от нескольких факторов: расположение, конфигурация, универсальность, ликвидность. Окупаемость варьируется от 8 до 12 лет. «Но если помещение будет расположено, например, на Тверской или Кузнецком Мосту в Москве, сроки окупаемости могут быть и гораздо выше, – замечает Ольга Свиридова. – В лучших локациях помещения продаются редко (от этого их ценность еще выше), и, как правило, такие объекты приобретают в качестве актива. Выше и стоимость такого помещения. Однако при покупке подобных объектов на сроки окупаемости не ориентируются».

По словам г-жи Свиридовой, в сегменте street retail, как правило, ставки аренды – это фиксированная стоимость, а не процент от товарооборота, если только это не какое-либо неликвидное помещение, которое очень долго сдавалось. Собственники помещений не соглашаются на арендную плату только в форме процента от товарооборота, но, бывает, практикуют смешанную форму – процент от ТО и достаточно высокую фиксированную ставку аренды. Такие условия часто предлагают продуктовые сети. «На мой взгляд, активно использовать проценты с товарооборота начали с 2014 года, – считает Лариса Еремина. – Каждый ритейлер закладывает тот процент, который он рассчитал на платеж по аренде, в своей бизнес-модели, прописывая свой минимальный фикс. В том случае, если ритейлер зарабатывает больше, то и собственник в плюсе. Схема выгодна обеим сторонам, вопрос только в добросовестности арендатора».

По данным компании Colliers International, ставки аренды на помещения в главных торговых коридорах столицы за последние пять лет изменились не слишком значительно. Так, например, в Столешниковом переулке минимальная ставка аренды в III квартале 2015 года составляла 150 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в III квартале 2019 года – 120 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Максимальная ставка снизилась с 225 тыс. руб. до 221 тыс. руб. Александр Ракшин отмечает, что в регионах также за последние пять лет ставки аренды незначительно снизились.

Екатерина Подлесных отмечает, что собственника при сдаче в аренду помещения редко интересует специализация ритейлера, гораздо важнее цена, которую последний готов платить за аренду, и репутация бренда. Условно собственник чаще всего сделает выбор в пользу крупного международного fashion-оператора или банка, чем нового игрока рынка с одной-единственной точкой и неизвестным брендом. По словам Ольги Свиридовой, собственники обращают внимание на профили арендаторов только в тех случаях, когда помещение обладает «слабыми» техническими характеристиками, которые подходят узкому перечню арендаторов. В большинстве случаев на ставки это не влияет, собственники не готовы давать большие скидки конкретным торговым профилям. Просто те профили, которые условно зарабатывают меньше, чем другие, изначально открываются в помещениях попроще и подешевле.

Динамика ставок аренды в главных торговых коридорах Москвы:

*По данным компании Colliers International

    Статья опубликована в 123 номере журнала "Точка продаж" за ноябрь 2019 года